不動産売却を成功させるために知っておきたい媒介契約の種類

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媒介契約って聞いたことありますか?

現在、物件の売却を考えている方。色々な不動産会社に話を聞きに行く中で、「媒介契約」という言葉を耳にしませんでしたか?初めて物件売却を考えている方には、あまり聞いたことのない言葉ですよね。ここでは、不動産会社に売却活動をお願いする際に必ず締結する「媒介契約」について、その種類や契約内容を丁寧に解説していきます。

ぜひより良い売却活動を行なうためにも、しっかり知識をつけておきましょう。

媒介契約って何だろう?(売却編)

自分の所有不動産を売却しようと思った時に、自分でその不動産を購入してくれる人を探すのは結構難しいと思いませんか?一般的には難しいと思われる方が多いのですが、そういった際にその売却活動を不動産会社にお願いし、不動産会社とその活動に関して色々な取り決めをする契約のことを「媒介契約」をいいます。

この媒介契約を締結すると、物件をいくらで売却するのか、どのような条件で引渡するのか、また売却が決まった際の報酬金額はいくらでいつ支払うのか、などといった売主さまと不動産会社との間の約束事が明確になりますので、それにより不動産会社はその不動産会社の売却活動をスタートすることができるようになります。

3つの媒介契約、どれがいいの!?

ひとえに媒介契約と言っても、実は3種類あることをご存知ですか?
以下が3種類の媒介契約です。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

それぞれに特徴があり、どのような売却活動を行うかによって適切な契約形態が変わってきます。ここでは、各媒介契約の特徴やメリット、デメリットも含めて詳しくご紹介していきます。

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは、3つの契約形態の中で一番制限が緩和されている契約形態です。その特徴とメリット、デメリットはこのような感じになります。

契約の特徴(一般媒介)

  • 契約期限自由(3ヶ月間が一般的)
  • レインズへの登録義務がない
  • 売主さまへの売却活動状況報告をする義務がない

一般媒介契約の特徴は、複数の不動産会社に売却仲介を依頼するという点です。また、売主さま自身が、買主さまを見つけて売却活動を依頼した不動産会社を通さず直接売買契約をすることも可能です。簡単にいってしまうと、自由に売却活動ができるのが一般媒介契約です。

また不動産流通機構のレインズ(※)へは任意の登録となり、不動産会社からの売却活動状況の報告義務も発生しません。(こちらは不動産会社側のお話です)。契約期間については、国土交通省が標準媒介契約約款で定めている3ヵ月以内に設定すること一般的です。

明示型 / 非明示型について

一般媒介契約では、売主さまが複数の不動産会社と媒介契約している場合、どこの不動産会社と契約しているのかを知らせる「明示型」と知らせない「非明示型」を選ぶことが可能です。ただし「非明示型」の場合は、明示する義務を負わないとする特約事項の記載が必要です。

(※)

レインズとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムの名称です。
不動産の購入をお考えの方に、 不動産業界が把握している網羅的で最新の物件情報のなかから検討し選択していただけるように。
不動産の売却をお考えの方に、 不動産業界全体が連携して買い手をお探しできるように。
こうした願いを実現するために不動産業界が大同団結して平成2年に誕生させたのが不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システム 「REINS(レインズ)」です
引用:公益財団法人東日本不動産流通機構

メリット(一般媒介)

一般媒介契約のメリットは不動産会社何社とも契約を結べる点にあります。不動産会社としては、売買を成立させないと仲介手数料を獲得することができないため、何とか自社で契約を成立させようと不動産会社同士の競争が始まります。不動産会社同士を競わせたい、早々に売却をしたいという希望がある場合に最適な媒介契約となります。

デメリット(一般媒介)

不動産会社同士の競合がメリットになる一方で、あなたの物件を何とか成約させようという不動産会社の意欲を高めにくくしてしまうというデメリットが発生する場合があります。あまりにも多くの不動産会社と契約を締結してしまうと、「頑張って営業活動をしても他社で契約が成立してしまっては全て水の泡になってしまう」と考える不動産会社も少なくないので、媒介契約を締結した不動産会社の組み合わせによっては、相乗効果が発揮されない可能性もあるので、その辺りも慎重に検討する必要があります。

専任媒介契約とは

一般媒介契約の次は専任媒介契約です。一般媒介契約とどこが違うのか、特徴などを比べながらぜひお読みください。

契約の特徴(専任媒介)

  • 契約期限は3ヵ月を越えてはいけない
  • レインズに、契約締結の翌日から7日以内に登録する義務がある
  • 売主への売却活動状況報告を14日に1回以上行う義務がある

専任媒介契約は、契約できる不動産会社数が1社と決められており、契約有効期限も3ヵ月と定められています。また不動産会社側にも一般媒介契約とは異なる義務が発生します。義務の一つ目は、レインズへの物件情報登録義務です。これは契約締結の翌日から7営業日以内に登録しなければいけません。二つ目は売主さまに対する売却活動状況の報告です。これは14日に1回以上しなければいけないという義務になっています。専任媒介契約では一般媒介契約と同様に、売主さまが買主さまを見つけてきた場合は、直接売主が売却することが可能です。ただし、その場合は不動会社から売却活動にかかった広告費などの営業活動費を請求される場合がありますので注意が必要です。

メリット(専任媒介)

1社だけに売却活動をお願いすることで、不動産会社を売却活動に専念させやすくできる点と、そのまま売却活動で売れそうか、または相場と物件の価格がズレていてこのままでは売れないかもしれない、といった状況が把握しやすい点が専任媒介契約のメリットになります。一般媒介契約では、売却活動を活発に行ってくれない不動産会社もあるというお話をしましたが、その点では一般媒介契約よりは期待が持てます。このようなメリットがありつつ、売主さまが見つけた買主さまと取引ができる自由度があることも魅力の一つです。

デメリット(専任媒介)

特徴にもあった通り、専任媒介契約では不動産会社側がレインズの登録を行なう義務があります。この登録(締結後7日以内)を行うまでは、オープンマーケットで情報が共有されませんので、それまでの期間は物件情報が依頼した不動産会社だけの独占期間となってしまいます
。一刻も早く売却したいと考えている売主さまは、予め不動産会社になるべく早くレインズに登録して欲しい旨を伝えておくとよいでしょう。

専属専任媒介契約とは

一般媒介契約と専任媒介の違いはご理解いただけたと思います。では専任媒介契約と専属専任媒介の違いはどこにあるのか?その部分に注目して見ていきましょう。

契約の特徴(専属専任媒介)

専属専任媒介契約も専任媒介契約同様1社だけしか契約することができません。また売主さまが買主さまをみつけたとしても、依頼した不動産会社を通して売買契約を締結しなければならないという点が他の媒介契約と異なる特徴です。

  • 契約期限は3ヵ月を越えてはいけない
  • レインズに、契約締結の翌日から5日以内に登録する義務がある
  • 売主さまへの売却活動状況報告を7日に1回以上行う義務がある

メリット(専属専任媒介)

売主さまのメリットとしては、不動産会社が売却活動を積極的に行なってくれることが期待できる点、そして、7日に1回以上の報告義務があるため、専任媒介よりも売却状況が掴みやすい点があります。専任媒介契約と比べ、レインズの登録までに2日ほど制限が早いことから、「早く売却したい、積極的に売却してほしい」という希望がある売主さまにとっては最適です。

デメリット(専属専任媒介)


不動産業界で問題視されている「囲い込み」という手法をご存知ですか?不動産会社が専属専任媒介契約を締結した上で、他社からの物件照会に応じなかったりすることを言います。なぜこのようなことをするのでしょうか?不動産会社が一番儲かる状況は、売主さま・買主さまの両方から仲介手数料を獲得することです。つまり、自社の買主顧客へだけに売主さまの物件情報を公開をすることで、両者から仲介手数料を受け取れる可能性が高くなるからなのです。もちろんこのような行為は違反行為ですが、万が一このような不動産会社と専属専任媒介を締結してしまった場合、その様な行為が行われていることに気づかないでいると、せっかくの契約成立のチャンスを逃している可能性もあるので、その点が大きなデメリットになります。

まとめ

今回は媒介契約について詳しくお話しました。物件売却が初めてという方には、まったく聞いたことのない内容だったかもしれませんね。でも今回の内容で媒介契約の大事な部分は掴めたはずです。いざ媒介契約を締結するという時は以上の点を思い出して、売主さまが損をしない売却活動が行われるよう、媒介契約の種類にしっかり注意を払って不動産会社と契約を結ぶようにしてくださいね。