中古マンションを購入する際の注意点とは?業界19年以上のエージェントが教えます!

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中古マンションを購入した後、後悔してしまった経験はありませんか?また、これから中古マンションの購入を考えられている方は、本当にこのマンションで良いのか?と悩まれている方もいるかもしれませんね。

今回は、中古マンション購入時に押さえておきたいポイントを検討段階から購入、またその後のトラブルまで順を追ってご紹介していきます。

まずは重視する条件の確認を!

今回あなたが中古マンションを購入するにあたり、どのような条件を重視しているか明確に把握していますか?
マンションを選ぶ際に、重視する条件がはっきりしていないと「アレもいい、コレもいい」と決まらず、
最終的に自分が本当に欲しかった中古マンションが手に入らない可能性さえ出てきます。
まずはどのような条件を重視するのかを家族で話し合い、最優先事項、優先事項、あれば嬉しい等の優先順位
を書き出してみるといいかもしれませんね。

ここでは、重視する条件例として4つを挙げてみました。

条件例 1.通勤を楽にしたい

駅から徒歩30分弱。自転車かバスか、はたまた車か……徒歩で行っても朝から疲れてしまって……
と悩まれている方はいませんか?

新しい住居を購入する際に、必ずと言っていいほど挙がる条件の1つに「通勤のしやすさ」が挙げられます。通勤時間が短ければ短いほど、楽なのは当たり前。通勤が楽だと仕事に使える時間や自宅へ帰ってから子どもと遊ぶ時間にも余裕が出ます。

電車で通勤する場合は、勤務先までの乗り換え回数等も重要になります。何度も乗り換えが必要な駅にするのか、それとも少し遠いけど始発で座れる駅にするのか、重視するポイントを変えるだけでマンションを購入する立地も変わってきます。

条件例 2.安心して子育てをしたい

子どもがいる家庭においては、「安心した子育てができる環境」を条件に挙げる方も多いでしょう。中古マンションを購入するにあたって、子どもの通う保育園や幼稚園、学校などへのアクセスが良いことも優先順位の高い条件です。また子どもが病気になった時にすぐに病院に行けることや小さい子どもがいる家庭にとっては、公園が近くにあることも重要ですよね。

他にもスーパーやコンビニが近くにあり、買い物がしやすいことや郵便局、銀行、役所といった生活に欠かせない施設があることも大切です。

市や区によっては、子育て支援に力を入れているところもありますので、安心した子育てを重視される方はそのような観点から立地を選ぶのもありかもしれませんね。

条件例 3.老後の過ごしやすさを重視したい

子どもが独立し、仕事も定年を迎えるという方には老後の過ごしやすさを考える方も多いですよね。家族の人数構成が減る方は、部屋の広さよりもコンパクトさを重視し、また近くに銀行、郵便局、病院などがあることもあることも大切な条件になります。

年齢を重ねるにつれ、段差の高い階段や部屋の中の少しの段差が転倒の原因になる可能性もあります。その辺りを考慮して、エレベーターがあることやバリアフリーに対応しているといった条件も大切です。

条件例 4.資産としてマンションを購入したい

仕事の関係で転勤が多い方や、子どもが増えることによってマンションを買い替える可能性がある方にとっては、売却時の資産価値も大切な条件ですよね。

マンションの資産価値で重要な指標として、以下の3つが挙げられます。

資産価値の指標 1.立地

条件例1.にも挙げた通り、やはり立地は資産価値の視点からも重要です。通勤のしやすさ、スーパーやコンビニ、銀行、郵便局、病院に役所などが近くにあるなどは先に挙げた通りです。また地域開発が進んでいて、新しく住民が入ってくる見込みがあるとそれも需要が高い証拠として資産価値の指標の1つとなるでしょう。

近年多くなっている自然災害についても、災害を受けにくい地域、立地といった点は資産価値の指標として重要なポイントになります。

資産価値の指標 2.部屋の仕様

部屋の仕様は資産価値の指標としては、言わずもがなかもしれません。広さや日の当たり方、眺めなどリフォームやリノベーションでは変えられない部分が非常に重要です。中古マンションを購入する際の条件として、自分のチェックリストに入れておくといいかもしれません。

資産価値の指標 3.管理の状況

3つ目はマンションの管理状況です。外観であれば、ひび割れや塗装剥げ、タイルがある部分が浮いていないかなどがチェックのポイントとなります。またこだわるのであれば、屋上の確認が可能なら屋上防水が膨らんでいないか、雨が降った次の日に水たまりができていないかなども見ておきましょう。

ただし、不動産に詳しくない方にとっては判断が難しい部分でもありますよね。そんな時は、第三者機関をりようしたホームインスペクション(住宅診断)実施するといいかもしれませんね。

ホームインスペクションとは、簡単に言うと住宅の専門家によって物件の劣化、欠陥部分があるかどうかを診断してもらうことです。管理の状況を見る上でも、非常に重要な役割と言えるでしょう。

必ずかかる費用の確認!タイミングと実際の費用

中古マンションを購入するにあたり、一番気になるのはやはり費用ですよね。中古マンションを購入する場合、費用を支払うタイミングが3回ほどあることを知っていますか?ここでは、費用を支払うタイミングについて、お話していきます。

費用がかかるタイミングその 1.契約をする時

費用がかかるタイミングその1.として、まず契約する際が挙げられます。

印紙

売買契約書を作る際に印紙を貼る必要があります。
購入金額によっても、印紙税が異なりますので以下表をご参考ください。

                                   

                                   

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円~50万円以下 400円 200円
50万円~100万円以下以下 1,000円 500円
100万円~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円~1,000万円以下 10,000万円 5,000万円
1,000万円~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円~5億円以下 100,000円 60,000円
5億円~10億円以下 200,000円 160,000円
10億円~50億円以下 400,000円 320,000円
50億円を超えるもの 600,000円 480,000円

2020年3月31日までの間に作成される契約書については上記の軽減税率が適用されます。

引用元:国税庁ホームページ

手付金

売買代金の一部に充当する手付金の用意が必要になり、一般的には売買価格の5%程度必要になります。

仲介手数料

あなたが物件探しを依頼した不動産会社によっては、契約書締結時に仲介手数料の半額の支払が必要になる場合があります。

費用がかかるタイミングその 2.決済を行なう時

決済を行なう際にも費用がかかります。決済時にかかる費用が一番種類としては多く、何にどのくらいかかるのかが把握しにくいかもしれません。今回は以下一覧で分かりやすくまとめてみました。

印紙税(ローン契約書締結時)

1万円未満 非課税
1万円以上10万円以下 200円
10万円を超え50万円以下 400円
50万円を超え100万円以下 1千円
100万円を超え500万円以下 2千円
500万円を超え1千万円以下 1万円
1千万円を超え5千万円以下 2万円
5千万円を超え1億円以下 6万円
1億円を超え5億円以下 10万円
5億円を超え10億円以下 20万円
10億円を超え50億円以下 40万円
50億円を超えるもの 60万円
契約金額の記載のないもの 200円
引用元:国税庁ホームページ

仲介手数料+消費税 不動産会社に支払う手数料が発生します。
購入した物件の価格によって手数料率が決まっています。
ローン事務手数料 ローンを借りる際に、金融機関や保証会社に支払う手数料です。
ローン保証料 万が一支払ができなくなった場合の保証料を指します
団体信用生命保険料 ローンを借りた方が、事故や病気などで支払が難しくなった場合に代わりに返済をしてもらうための保険料です。
※主にフラット35のローンを利用した場合になります。
火災保険料 ローンを借りる際に、必須となる保険料です。
登録免許税 登記の際にかかる国税のことで、購入するマンションをローン借入の担保にすることを指します。
登記手数料 司法書士に抵当権や登記手続きを代行してもらうための手数料です。
固定資産税 自身が保有する土地や建物などの固定資産にかかる市町村税です。
都市計画税 都市計画区域内にある土地や建物にかけられる市町村税です。

費用がかかるタイミングその 3.購入後

最後に購入後にかかる費用として、不動産所得税が挙げられます。不動産を取得した際に一度だけ支払うもので、こちらは都道府県税になります。また他物件の購入や増改築、贈与を受けた際に課税されます。
この不動産取得税には、以下のような建物や土地によっては軽減措置があります。

建物の要件

自分が住むために購入した住居である
床面積が50平米~240平米以下である
耐震基準要件(1982年1月1日以降に建てられたもの)
など

土地の要件

土地を購入した日から換算して1年以内に、その土地の上にある住宅を購入すること
など

※詳しくは国税庁のホームページでご確認ください。

マンショントラブルを予測しよう

商品を購入する際にトラブルが起きることは、よくあることです。また高額の買い物、特に不動産にはトラブルがつきものです。そこで、ここからは中古マンションを購入する際に起きるであろうトラブルを予測してみました。こちらを読んで、事前にトラブルを回避することで購入前の不安を少しでも減らしましょう。

費用関連トラブル

中古マンションを購入する際、起きやすいのが費用トラブルです。

修繕積立金が値上げ

マンションには建物診断、大規模な修繕や共用部分の工事の際に使用される修繕積立金というものがあります。これは、居住者が毎月支払って積み立てていく費用になりますが、長期修繕計画の見直しにより、修繕積立金が不足し段階的に値上げすることがよくあります。購入前にそのような情報をしっかり確認しましょう。

設備関連トラブル

設備トラブルはつきものです。それは目に見える部分だけではないことも。
ここでは、よくある2例を挙げてみました。

ガス給湯器の経年劣化

中古マンションを購入するにあたり、設備の老朽化はチェックすべきポイントのひとつです。その中でもガス給湯器は交換費用が高く、もし実費負担と認識していなかった場合はトラブルに陥りやすい部分です。

トラブル回避の方法としては、購入前に

  • 現状の不具合の有無
  • 現在の経年数
  • 交換やメンテナンス履歴の有無

上記3点は必ず確認しておきましょう。

冬の結露

冬以外の季節に室内を内覧して購入した場合、結露の発生に気づけないケースがよくあります。
多少の結露であれば問題はありませんが、結露が発生しやすい場所は事前に把握し結露を放置しないよう
心がけることが重要です。放置してしまうとカビや腐食を誘発してしまいますので、
購入検討時の内覧の際に売主様や営業担当者へ結露しやすい場所がないかそのあたりもしっかり確認しておいたほうが安心です。

自然災害により資産価値の減少

近年大きな地震が頻発していますが、自然災害によって資産価値が減少することがあり、中でも液状化現象が発生するとその影響が大きくなります。地盤が砂であったり、川や海が近い土地、いわゆる地下水位が浅い場所は液状化現象の起きやすい土地と言えます。

また以前、液状化現象の起きた土地は要注意です。中古マンションを購入する際は、土地についても調べておくといいでしょう。

高層マンションの盲点

高層マンションは、誰しも一度は憧れますよね。ただし、住居としてのデメリットももちろんあるようです。
まずはエレベーター。入居者数に比べて、エレベーター数が足りていなかったり、単純に高層階のためにエレベーターが来るのが遅いなど、朝の忙しい出勤時間には非常にデメリットになります。

次に高層階ならではですが、風の強さです。風の強い日に窓を開けようものなら、勢いよく扉が閉まり扉が破損してしまったり、怪我につながってしまうことが起こりがちです。風は高層階になるにつれ、強さを増しますので、そういった部分も加味して、物件を選択するようにしましょう。

そして最後に揺れです。マンションの高層階は、上記で挙げた強い風や小さな地震でも高層階では、揺れが大きくなりがちです。
「長周期地震動」と呼ばれる地震の揺れに対して、高層マンションが共振してしまうためです。マンションの揺れが苦手という方には高層階はオススメできません。

近隣関連トラブル

テレビでもよく放映されている近隣トラブル。集合住宅に住むとなると、一番気になるところではないでしょうか。近隣トラブルの主な事例を挙げてみます。

隣人や階下の住民が変わっている

下の階の方が、天井を棒のようなもので突いたり、隣の住民に軽い嫌がらせをされるというケースもたまに聞く話です。もちろんすべての集合住宅で起きるということでありませんが、過去にそのようなトラブルが発生していないか、またはそのようなことが起こりそうな気配はないか、購入前に聞いておくようにしましょう。

住民の騒音

日中に内覧を行なった方が、実際住んでみて朝や夜に騒音が気になったという事があるようです。原因は小さい子供の泣き声や叫び声。日中は幼稚園や保育園、小学校に通っているため、確認が取れない部分でもあります。子供の声が気になる方には、非常に住みづらい環境になることからも購入前には確認しておきたい項目になります。

車や電車の騒音が気になって仕方がない

住んでみてから実はあまり気にしていなかった音がストレスに変わるということがあるようです。
国道沿いや鉄道線路沿いになると、日中は気にならなくても夜間寝る時間と被ると気になるという方もいるはずです。自分のライフスタイルと照らし合わせながら内覧をすることも重要かもしれません。

まとめ

いかがでしたか?
不動産は非常に高く簡単に決断することが難しい買い物です。
簡単には決められないからこそ、しっかりと自分の条件を洗い出し
自分が本当に納得できる物件がどのようなものなのかを知るという作業がとても重要です。
それが出来てしまえばきっと納得のいくマンションを購入することができるでしょう。

ぜひ後悔のない中古マンション購入を実現してくださいね。